不動産

分譲マンションを賃貸に出す方法、トラブルを未然に防止するポイントとは

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こんにちは。

いきなりですが、分譲マンションに住んでいますか、もしくは興味がありますか?

実は最近、分譲マンションは、自分が住む以外の目的で所有する人もいます。

早期退職または定年退職後、海外移住を検討している方、介護施設にお世話になる予定の方など、いらっしゃるでしょう。
あわせて、将来、お住まいのマンションを賃貸に出すことを検討している方も少なくないのではと思います。

このようなマンションは分譲賃貸マンションといういい方もされますね。

そこで、今回は

  • 分譲マンションを貸し出すまでの流れ
  • 貸している間の管理方法
  • トラブルを未然に防止するポイント

について取り上げてみたいと思います^^

分譲マンションを賃貸に出す時にトラブルを最小限にするために知っておきたいこと

貸し出す時

貸し出す時の流れは次のようになります。

貸し出す時の流れ

  1. オーナーとなるために必要な費用の内訳について理解する
  2. 周辺の家賃相場を自分でざっくりと調べてみる
  3. 貸し出す方法を選ぶ
    【管理方法】
    マンション管理は自分でやる?それとも管理会社に任せる?
    【借主との契約方法】
    賃貸借契約、サブリース、定期借家契約
  4. 貸し出すための家賃の金額を決める
  5. 不動産会社を探す
  6. 入居者探し

貸している時

次に貸している間の管理方法の内容は次のようになります。

貸している間の管理方法

  1. 確定申告
    マンションの賃貸所得にかかる税金を納めるために確定申告を行う。
    確定申告の期間は、基本的に毎年2月16日〜3月15日まで
  2. マンション管理
    入居者管理、建物管理
    詳細は後でご紹介します。

上のマンション管理は貸している間に必要なことですが、管理方法は貸し出す時に決まります。
そのため、マンション管理の方法については貸し出す時の手順の中で合わせてご紹介します。

分譲マンションを賃貸に出す時にトラブルを最小限にするための具体的な方法

オーナーとなるために必要な費用の内訳について理解する

オーナーになるには、必要な費用について、しっかり、理解しておかなくてはなりません。
後で、こんなはずではなかったとならないよう事前に必要な費用の内容について確認しておきましょう。

オーナーとして必要な費用

  • 貸し出す時
    • ハウスクリーニング代
    • 設備交換費(修理代)
    • 不要な家具を撤去する費用
    • 不動産会社への仲介手数料
      上限は賃貸料の0.5ヶ月以内
    • 入居者がみつかるまでの管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税
  • 貸している間
    • 不動産会社へのマンション管理委託手数料
      毎月家賃の5〜10%分を管理費として支払うことが多い。
    • (管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税)
      家賃収入の一部をあてることが一般的
    • 突発的な設備交換(修理費)
      不動産会社へのマンション管理委託していても契約上、借り主または不動産会社負担になっていれば不要

貸し出す時のハウスクリーニング代については退去時にトラブルにならないためにも必須です。
相場は部屋の使用状況によって変わってきます。
定期的に掃除して、普通に生活していた状態であれば、3LDKの場合、5万円〜9万円くらいという声もあります。リフォームは中古マンションによっては数十万円から数百万かかることもあるので、余裕がない方はハウスクリーニングでよいでしょう。

貸し出す時の設備交換費(修理代)についてはエアコンが故障しやすい状態のまま貸し出すと退去時にトラブルになる可能性があるので、事前に不安に感じた場合は、点検してもらいましょう。
相場は部屋の使用状況によって変わってきます。
簡単な修理だけなら、数千円で済むことも。

周辺の家賃相場を自分でざっくりと調べてみる

次に家賃相場をざっくりと調べて、把握しておきます。

家賃相場を調べるツールとしては不動産会社のホームページで提供する検索システムが利用しやすいでしょう。
「マンション 賃貸 相場 調べ方」で検索すれば、複数ヒットするかと思います。
条件を入力して、類似物件の相場を調べることができます。

では、家賃相場を調べるためのポイントには次のようなものがあります。

家賃相場調査のポイント

  • 形態
    分譲マンションなので木造アパートは比較対象から外れます。
  • 専有面積、築年数、階数(2階以上など)、設備(オートロックなど)、間取り(2LDKなど)、日当たり、駅までの距離など
  • 物件広告の鮮度
    当たり前ですが、10年前と今とでは、周辺環境など変わって家賃相場も変化します。

近くに比較対象となる事例の件数が少ない場合もあるかもしれませんが、最低5件は確認しておきたいところです。

貸し出す方法を選ぶ

マンション管理は自分でやるのか、それとも管理会社に任せるのか近い将来、また住みたい予定はあるのか経済的なリスクを最小限に抑えたいのかなどについて確認し、希望する管理方法について事前に決めておきます。

決めておく必要がある内容には次のようなものがあります。

管理方法

  • マンション管理は自分でする?それとも管理会社に任せる?
  • 管理業務の内容
    <入居者管理>
    ・賃料の集金
    ・入居者の苦情処理など
    <建物管理>
    ・退去時の部屋クリーニング
    ・壊れた設備の修理など
  • 管理にかかる費用
    毎月家賃の5〜10%分を管理費として支払うことが多い。

【契約方法】

  • 普通賃貸借契約
  • サブリース契約(又貸し)
  • 定期借家契約

契約方法の普通賃貸借契約は一人暮らしをした経験がある方なら最もなじみのある契約方法です。
契約期間は2年となっていることが多いです。
メリット、デメリットについては次のような感じになっています。

  • メリット
    借り主が希望すれば、簡単に契約更新できる契約方法なので、入居希望者にとって実質、当たり前の契約条件となっている。
  • デメリット
    • 空室なら家賃収入がゼロになる。
    • オーナーがまた、そこに住みたいとなっても、借り主から拒絶されれば、難しい。
      正当な事由(どうしてもそこに住まなければならないなど)がない限りできません。

サブリース契約(又貸し)は 不動産会社に物件を一括借り上げしてもらい、毎月安定した家賃収入を得るためのシステムです。
普通賃貸借契約の違いは次のような感じになっています。

  • サブリースは入居者が見つからない場合でも家賃収入が保証される。
  • サブリースは実際に住む人と賃貸契約を結ぶのではなく不動産会社と契約を結ぶ。

メリット、デメリットについては次のような感じになっています。

  • メリット
    空室か否かに関わらず、毎月安定した賃料収入を見込むことができる。
  • デメリット
    賃料収入がが相場家賃よりも安い。
    月々、安定した家賃収入が補償されるのですから、当然ですよね。
    例えば、本来の家賃相場が10万円であったとしても不動産会社と8万円にサブリースシステムを結んだ場合、家賃収入は10万円でなく8万円ということです。

定期借家契約は契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができる契約方法です。
メリット、デメリットについては次のような感じになっています。

  • メリット
    将来、再度、同じマンションに戻って住むための計画をたてることができる。
  • デメリット
    契約期間が決まっていて、なかなか、入居希望者が見つからない。
    このため、通常の家賃相場より低くなる場合が多い。

貸し出すための家賃の金額を決める

事前に自分でざっくりと調べてみた周辺の家賃相場を参考に、不動産会社との打ち合わせにのぞむ前に自分で家賃の金額を決めておきます。
事前に家賃を決めておくメリットは不動産会社に任せにならず、正しい判断ができるという点にあります。
場合によって、不動産会社と打ち合わせの中で家賃の金額が上下することもあるでしょう。
しかし、その場合でも、不動産会社からの提案額が妥当なのかどうか事前に自分で家賃を決めておくことだけで冷静に判断するのに役立ちます。

では、家賃を決めるポイントをみていきましょう。

家賃を決めるポイント

  • 希望する手残りを決める。
  • マンション管理費、修繕積立金
  • 固定資産税、都市計画税
  • 管理委託手数料
  • 月々のローン
  • 周辺の家賃相場

希望する手残りはいわゆる収入に対する手取りの金額のことです。
家賃収入から次の各種固定費(マンション管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、管理委託手数料、月々のローン)を差し引いた金額です。
手残りは月3万円は欲しいなど人それぞれだと思います。
迷ったら「どういう目的で貸しだすのか」という点から考えてもよいかもしれませんね。

マンション管理費、修繕積立金は貸し出してからも、オーナーがこれまでどおり、払う必要があります。

固定資産税、都市計画税も貸し出してからも、オーナーがこれまでどおり、払う必要があります。

管理委託手数料はマンション管理を自分ではなく不動産会社に委託することを選択した場合に不動産会社へ払う料金のことです。

月々のローンは買った時の分譲マンションのローンの残額で貸し出してからも、オーナーがこれまでどおり、払う必要があります。

周辺の家賃相場は決めた家賃が高すぎないかのチェックに利用します。

以上のポイントを踏まえた上で実際にあるケースで家賃を計算してみましょう。
例えば、毎月支払う固定費が

  • ①管理手数料が月5,000円
  • ②管理費・修繕積立金が月15,000円
  • ③固定資産税、都市計画税が月あたり20,000円
  • ④ローンが月60,000円

で、手残りとして⑤毎月3万円欲しいとすると、必要な家賃は①+②+③+④+⑤で10万円となります。

計算した家賃が周辺の家賃相場と大差なければ、家賃金額としても大丈夫ということになります。

不動産会社を探す

不動産会社選びは慎重に行う必要があります。
入居者探しと入居後の管理も同じ不動産会社に委託するののが一般的なためです。
信頼できる不動産会社を選ぶ必要がありますが、選び方のポイントとしては次のような点が考えられます。

不動産会社の選ぶポイント

  • 評判
  • 経験年数はどれぐらいか
  • 宅地建物取引業者名簿を調べる(加盟する業界団体など)
  • 管理委託が可能かどうか、費用は妥当かどうか
  • サブリース契約が可能かどうか、契約料は妥当かどうか

評判はネットの情報や実際に担当と話してみての印象を判断材料とすればまた、信頼という意味では印象、フィーリングは無視できません。

経験年数は宅地建物取引業は、5年ごとに更新されるため、免許更新回数で何年、仕事をしているかがわかります。
経験年数が長いほうがより信頼できる確率は高くなります。

宅地建物取引業者名簿については業界団体に加盟しているかどうかがポイントになります。
各種団体は、会員の指導やサポートをしていて、不動産会社が基準を満たしていることの根拠として信頼できるためです。

管理委託が可能かどうかはマンション管理は自分でするのではなく、管理会社に任せたい場合は必要です。
海外移住予定などで自分で管理ができない状況になる予定なら、必ず管理委託をすることになります。
管理費用が妥当かどうか、管理費用の目安は毎月家賃の5〜10%。

サブリース契約が可能かどうかは多少、相場家賃から下がっても空室か否かに関わらず、毎月安定した賃料収入を得たい場合は必要です。
サブリース契約料は妥当かどうか、相場家賃の80〜90%が相場といわれています。

入居者探し

入居者探しは不動産会社が行ってくれます。
自分で探すことも可能ですが、広告の作成、掲載費用などに対する宣伝効果などコスパを考えると不動産会社に依頼するのがベターです。

確定申告

オーナーになることで不動産所得をあらたに得ることになるため、自分で確定申告する必要があります。

1月1日〜12月31日までの1年間の収入や経費を計算して、毎年、確定申告を行わなければなりません。
確定申告の期間は、基本的に毎年2月16日〜3月15日までです。

確定申告の手続きの仕方によって税金が軽くなる度合いは変わってきます
税金を軽くするポイントは次のような感じになっています。

税金を軽くするポイント

  • 経費を計上して、控除額を増やそう
  • 賃料収入がない場合は損益通算でカバーをしよう

経費を計上して、控除額を増やそう
家賃収入から関連する経費を引いたものが不動産所得として税がかかる対象になります。
つまり、経費としてたくさん認めてもらえれば、不動産所得が低くなり、税金は安くなります。
可能な限り費用は経費として計算。
費用として認められるものとしては「管理委託費、管理費、修繕費、固定資産税、都市計画税、リフォーム代、ハウスクリーニング代、設備修理費」などがあります。

賃料収入がない場合は損益通算でカバーをしよう
空き家の状態が続いて等で不動産所得が赤字になった場合は他の所得で損益カバーできます。
例えばサラリーマンで給与所得が400万円あり、不動産所得の収入がないが、経費(管理費と固定資産税)に50万円かかった場合、50万円の赤字になりますが、損益通算できるので、その年の税金がかかる所得は400万円でなく400万円-50万円の350万円となります。(50万円分、控除される。)

分譲マンションを賃貸に出す時にトラブルを未然に防止するためのポイント

最後にトラブルを未然に防止するためのポイントをご紹介しておきたいと思います。

トラブル回避のポイント

  • 不動産会社の管理委託する場合の設備故障時の修理費用、部品交換などの負担者は明確にしておくこと。
    ※明確にしておかないと、思わぬ負担がかかってくることになる。
  • 設備を残すのは最低限に
    設備代の修理費はオーナー負担の場合、リビングを除く照明器具、エアコンなどは取り外すことがベター
    ※例えば、何台もエアコンなど残したままだと、すべてエアコンの修理費用がオーナー負担になる。
  • ハウスクリーニング、リフォームはプロに頼む。
    自分では、決してしないこと。
    ※自分で行った場合、退去時の原状回復費用算出時の誤判断の原因になる。
  • 将来、また戻って住む予定の場合は、定期借家契約など後でトラブルにならない賃貸契約とすること。
    ※普通賃貸借契約では、やむ得ない事情がない限り、オーナーでなく借り主の意向が尊重される。
  • ペット不可などマンション全体で守るべき規約はチェックして契約条件に盛り込むこと。

分譲マンションを賃貸に出すことを検討中の方は費用、管理方法についてしっかり調査しましょう

分譲マンションを貸し出すための流れ、トラブルにあわないためのポイントについて取り上げてみました。

オーナーになると、貸している間でもマンション管理や様々な費用の負担が発生します。

自身ですべて管理することもできなくはないですが、管理全般は本記事でご紹介したような不動産会社に委託するほうが一般的ですし、安心です。

分譲マンションを賃貸に出そうかどうか検討中の方にとって少しでも役に立ちましたら幸いです^^

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