不動産

分譲マンション購入またはその後に必要な税金等の費用は?

約 21 分程度(目安)で読むことができます。

こんにちは。

いきなりですが、あなたは賃貸派?分譲マンション派?一戸建て派?
価値観は人それぞれだと思いますが、分譲マンションの人気が高まっています。

賃貸派の間でも賃貸で家賃を払うのなら、家賃がそのまま、自分の資産になる分譲マンションはお得と考える人も多くなってきました。
私もその一人です。

ただ、やはり気になるのは費用の面ですよね^^;
そこで、今回は分譲マンションに住むための必要な費用について取り上げてみたいと思います^^

税金と税金以外、さらに買う時、住んでいる間、売る時にわけてご紹介していきます。

分譲マンションの購入費用としてかかる税金の種類

まずは税金について買う時、住んでいる間、売る時という流れでみていきたいと思います。

買う時

買う時にかかる税金としては印紙税、登録免許税、消費税、不動産取得税があります。

買う時にかかる税金

  • 印紙税
    • 【内容】
      建物の売買契約書や建物ローンの契約書などを交わすときに、契約書にかかる税金のこと。
      原則として収入印紙で納める。
    • 【税区分】
      国税
    • 【計算方法】
      契約書に記載された金額
      例えば、2,000万円のマンションの売買契約書の場合は2万円
    • 【軽減措置(税金を軽くできる可能性)】
      期間限定の軽減税率あり。(2019/5/18時点)
      詳細について関心がある方は「マンション 印紙税 軽減 方法」で検索してみてください。
  • 登録免許税
    • 【内容】
      買った建物などを法務局の登記簿に記録する時に納める税金のこと
    • 【税区分】
      国税
    • 【計算方法】
      建物の評価額×所定の税率
      ※ここの建物の評価額は固定資産税を計算する時に使われるものと同じです。
      (実際の売買価格とは異なります。)
      所定の税率は登記の種類によって異なります。
      例えば、中古マンションを買う場合は2%)
    • 【軽減措置(税金を軽くできる可能性)】
      床面積などによって税金(税率)が安くなることがあります。
      例えば、中古マンションを買う時の税率は2.0%→0.3%%に!!
      詳細について関心がある方は「マンション 登録免許税 軽減 方法」で検索してみてください。
  • 消費税
    • 【内容】
      建物の価格にかかる消費税。
      ※土地価格には消費税はかかりません。
    • 【税区分】
      地方税と国税
    • 【計算方法】
      建物の価格×税率8%
    • 【軽減措置(税金を軽くできる可能性)】
      なし
  • 不動産取得税
    • 【内容】
      土地や建物を買う時にかかる税金のことです。
    • 【税区分】
      地方税
    • 【計算方法】
      建物の評価額×税率4%
      ※ここの建物の評価額は固定資産税を計算する時に使われるものと同じです。
      実際の売買価格とは異なります。
    • 【軽減措置(税金を軽くできる可能性)】
      床面積、建築日などによって税金(課税標準額や税率)が安くなることがあります。
      例えば、建物の評価額1200万円マイナスに、税率が3%に!!
      詳細について関心がある方は「マンション 不動産取得税 軽減 方法」で検索してみてください。

住んでいる間

住んでいる間にかかる税金としては固定資産税、都市計画税があります

住んでいる間にかかる税金

  • 固定資産税
    • 【内容】
      毎年1月1日時点で建物などの固定資産を所有している人にかかる税金のこと。
      マンションの場合、部屋部分に加え、共有部分(廊下、エレベータ、階段)、土地の各戸ごとの持分が課税対象。
    • 【税区分】
      地方税
    • 【計算方法】
      固定資産税評価額×税率1.4%
      ※固定資産税評価額は実際の売買価格とは異なります。
    • 【軽減措置(税金を軽くできる可能性)】
      新築、土地面積などによって税金が安くなることがあります。
      例えば、新築マンションでは、建物に対する税額が5年間、2分の1に!!
      詳細について関心がある方は「マンション 固定資産税 軽減 方法」で検索してみてください。
    • 【納付方法】
      4〜6月ごろに市区町村から納付書(通知書)が送られてくる。
      (送られてくる時期は自治体によって異なる場合がある。
      年1回の一括払いか、分割払い(6月、9月、12月、2月)で納める。
  • 都市計画税
    • 【内容】
      市区町村内の建物などにかかる税金のこと。
    • 【税区分】
      地方税
    • 【計算方法】
      固定資産税評価額×税率(0.3%が上限)
      ※固定資産税評価額は実際の売買価格とは異なります。
      ※税率は市区町村で異なる。
    • 【軽減措置(税金を軽くできる可能性)】
      マンションの場合、軽減措置を受けられる可能性は小さいです。
      一棟あたりの戸数が少なく、土地が広い場合は、軽減の対象になるかもしれません。
      詳細について関心がある方は「マンション 都市計画税 軽減 方法」で検索してみてください。
    • 【納付方法】
      固定資産税とまとめて一緒に課税される場合が多い。

住んでいる間にかかる税金は、買う時や売る時よりもどれぐらいかかるのか気になるところではないでしょうか。
そこで、実際にどれぐらいかかるのか、とあるケースでみてみましょう。

新築の場合と中古の場合で、毎年払うことになる固定資産税、都市計画税を次の仮定で計算してみました。

【とある条件】

  • 新築(平成32年3月31日まで新築の場合) or 中古(所有期間20年)
  • 1戸あたり専有面積
    100m2(壁芯)
  • 1戸あたりの建物の価額
    固定資産税評価額
    1,400万円
    売買価格
    2,000万円
  • 1戸あたりの土地の面積
    100m2
  • 1戸あたりの土地の価額
    固定資産税評価額
    300万円
  • 都市計画税税率 0.3%

【上記条件でかかる固定資産税、都市計画税】

  • 新築の場合
    固定資産税→年額10万5,000円※5年後は中古の場合と同じ
    ※(内訳)
    建物部分→9.8万円(1,400万円×1/2×1.4%)※5年後は中古の場合と同じ
    土地部分→0.7万円(300万円×1/6×1.4%)
    都市計画税→年額5万1,000円
    ※(内訳)
    建物部分→4.2万円(1,400万円×0.3%)
    土地部分→0.9万円(300万円×0.3%)
  • 中古の場合
    固定資産税→年額20万3,000円
    ※(内訳)
    建物部分→19.6万円(1,400万円×1.4%)
    土地部分→0.7万円(300万円×1/6×1.4%)
    都市計画税→年額5万1,000円
    ※(内訳)
    建物部分→4.2万円(1,400万円×0.3%)
    土地部分→0.9万円(300万円×0.3%)

強調した部分は税金が特例で軽くなる部分(軽減措置の適用)を示します。
5年後に注目すれば、新築も中古マンションと同じ税率になるため、固定資産税評価額の1,400万円の分譲マンションにかかる固定資産税、都市計画税の税額は年額約20万円、月額約2万円弱と計算されました。
月々、約2万円弱の税金がかかってきます。

ただ、マンションを賃貸で借りた場合、毎月、平均的に8万円以上かかると考えると、税金の金額はまだまだ範囲内という感じに見えてくるのではないでしょうか^^

売る時

売る時にかかる税金としては譲渡所得税、印紙税、登録免許税(抵当権抹消)があります。

売る時にかかる税金

  • 譲渡所得税
    • 【内容】
      建物などを売って得た利益にかかる税金。
      中身は「所得税」と「住民税」。
    • 【税区分】
      所得税は国税、住民税は地方税
    • 【計算方法】
      【所有期間が5年以下の時(短期譲渡所得)】
      譲渡所得×税率約40%
      【所有期間が5年超の時(長期譲渡所得)】
      譲渡所得×税率約20%
      ※譲渡所得は建物などを売って得た入ったお金からもろもろかかった費用を差し引いた金額のことで、式にすると次のようになる。
      譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用
      「収入金額」とは建物の売却価格のこと
      「取得費」は最初、建物を買う時にかかった費用のこと
      例えば、建物の代金、印紙税、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料など
      また、経過年数に応じて建物の価値が下がった分(減価償却費)を取得費から差し引けます。
      「譲渡費用」は売る時にかかった費用のこと
      例えば、仲介手数料、印紙税など
    • 【軽減措置(税金を軽くできる可能性)】
      所有期間、譲渡所得の金額によって税率が安くなる場合があります。
      例えば、譲渡所得6000万円以下の部分の税率が約14%に!!
      譲渡所得6000万円超の部分の税率が約20%に!!
      詳細について関心がある方は「マンション 譲渡所得税 軽減 方法」で検索してみてください。
  • 印紙税
    • 【内容】
      建物の売買契約書を交わすときに、契約書にかかる税金のこと。
      原則として収入印紙で納める。
    • 【税区分】
      国税
    • 【計算方法】
      契約書に記載された金額
      例えば、2,000万円のマンションの売買契約書の場合は2万円
    • 【軽減措置(税金を軽くできる可能性)】
      期間限定の軽減税率あり。(2019/5/18時点)
      詳細について関心がある方は「マンション 印紙税 軽減 方法」で検索してみてください。
  • 登録免許税(抵当権抹消)
    • 【内容】
      建物を売る時などの法務局の登記簿の情報を更新する必要がある時に納める税金のこと
      例としてマンションを買う際に住宅ローンを組む時に、土地・建物を抵当に入れた場合や売る時に外す必要あり。
    • 【税区分】
      国税
    • 【計算方法】
      抵当権抹消登記の場合(土地・建物合わせて)2,000円
      ※不動産一つあたり1,000円
    • 【軽減措置(税金を軽くできる可能性)】
      なし

次に税金以外でかかる費用についてみていきます。

分譲マンションの購入でかかる税金以外でかかる費用

税金以外でかかる費用について買う時、住んでいる間、売る時という流れでみていきたいと思います。

買う時

買う時に税金以外でかかる費用としては仲介手数料、司法書士への報酬があります。

買う時に税金以外の費用

  • 仲介手数料
    買う時に不動産会社に払う費用です。
    上限の基本は売買価格の3%+6万円(税抜き)
    費用は建物価格によりますが、例えば、マンションを2,000万円で買う場合、2,000万円×3%+6万円=66万円の仲介手数料となります。
  • 司法書士への報酬
    法務局の登記簿に記録する時にかかる費用でこちらは手続きを代行してくれる司法書士への報酬のことです。
    ※登記自体は司法書士の資格を持っていない人でもできますが、手続きは煩雑で複雑なので自分で行う人は少数です。
    このケースでは司法書士が異なっても、成果はほとんど変わりません。
    ただ、現在、報酬は自由化され、司法書士によって変わってきますので司法書士を選ぶ場合は報酬額はおさえておきたいポイントでしょう。

    自由化前の旧規定では下記が基準がありました。
    今でもこの基準を採用するところが多いようです。
    ①申請すべき登記の件数
    ②申請する登記の課税標準金額
    マンションを買う価格が高くなるほど、報酬が高くなりますね。
    一応、司法書士報酬が10万円前後であれば適正範囲内といわれています。

住んでいる間

住んでいる間に税金以外でかかる費用としては管理費、修繕積立金があります。

住んでいる間の税金以外の費用

  • 管理費
    管理人や清掃員によるゴミの収集やエントランスの清掃、定期的なフロアーの清掃などに使われる費用
    管理費の相場は戸数、階数等で異なるといわれ、一概には決まっていなのですが、例えば、戸数が200戸の場合、相場は1万円前後との声もあります。
  • 修繕積立金
    マンションの修理にあてられる費用
    築年数、階数、建築床延面積などで異なるといわれ、一概には決まっていなのですが、相場は月額1万円〜1万5,000円前後との声もあります。

売る時

売る時に税金以外でかかる費用としては仲介手数料、司法書士への報酬があります。

売る時の税金以外の費用

  • 仲介手数料
    売る時に不動産会社に払う費用です。
    上限の基本は売買価格の3%+6万円(税抜き)
    費用は売却価格によりますが、例えば、マンションを2,000万円で売る場合、2,000万円×3%+6万円=66万円の仲介手数料となります。
  • 司法書士への報酬
    登記免許税と同じく法務局の登記簿の更新時(抵当権抹消時)にかかる費用でこちらは手続きを代行してくれる司法書士への報酬のことです。
    相場は大体8,000円〜12,000円といわれています。

【参考】分譲マンションの購入費用を軽くする税金の軽減措置の適用漏れのケースについて

分譲マンションの税金の種類で税金が軽くなる軽減措置に、触れましたが、中にはお役所任せでほっとらかしたままにしておいて、軽減されないまま固定資産税を負担させられていたケースもあるようです。

自分で買った建物が税額の軽減対象に該当する場合、軽減措置を受けるために、(市区町村が"忖度"で手続をとってくれます可能性はありますが、)自分で申告することをおすすめします。

特に固定資産税は住んでいる間、ずっと払い続ける必要がありますしね。

そして納税通知書が送られてきたら、間違いなく軽減された税額になっているか確認することをおすすめします。

分譲マンションの購入費用のまとめ

分譲マンションの費用について税金面と税金以外についてみてきました。

少し、振り返ってみましょう。

  • 税金
    • 買う時
      ・印紙税
      ・登録免許税
      ・消費税
      ・不動産取得税
    • 住んでいる間
      ・固定資産税
      ・都市計画税
    • 売る時
      ・譲渡所得税
      ・印紙税
      ・登録免許税(抵当権抹消)
  • 税金以外の費用
    • 買う時
      ・仲介手数料
      ・司法書士への報酬
    • 住んでいる間
      ・管理費
      ・修繕積立金
    • 売る時
      ・仲介手数料
      ・司法書士への報酬

特に住んでいる間に払い続ける必要がある税金(固定資産税、都市計画税)や税金以外の費用(管理費、修繕積立金)は払っていけるかどうか、事前に確認しておくことは必須です。

住んでいる間にかかる費用は賃貸の時と異なり、すべて自分のもの(資産)にかかる税金なので、賃貸の相場より安いかどうかが一つの目安になると思っています。

以上、分譲マンションに住むために必要な諸々のお金事情のご紹介でした^^

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